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买卖不破租赁是什么意思?

2020/1/19

葛某工作数年,勤勤恳恳,一日升职加薪,葛某意欲购买一套大房子来提升生活品质。葛某选中了一套二手房,然而该房屋有一租户张某,尚有11个月的租期,前业主康某如实告知葛某,葛某本想买一套大房子让父母和自己住在一起,如今张某住在里面,葛某应该怎么办呢?是否可以主张租赁合同无效而要求张某搬出去呢?

答案是不能的。可能很多人听说过一句法言法语:“买卖不破租赁”,这句话是什么意思呢?简单来说,就是房屋的买卖不能影响房屋的租赁关系。我国合同法第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”本案中,葛某与前业主康某之间的房屋买卖,不影响租户张某与康某的租赁合同关系。也就是说,张某的租赁合同并不会因此无效。

不仅如此,由于葛某与康某交易了房屋之后,房屋的所有人由康某变动为葛某,张某的租赁合同将继续对新业主葛某生效。换言之,张某的租赁合同尚有11个月到期,那么葛某在此11个月内不能要求张某搬出,并且还要履行原房东的义务,当然,张某也需要按时向葛某交纳房租,履行租客的义务。

本案还可能存在一种情形,即承租人的优先购买权。这一点规定在我国合同法第二百三十条:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”康某在出卖房屋之前,应当通知张某,若张某想买下他承租的房屋,在与葛某同等条件的情形下,张某享有优先购买的权利。同等条件是指同样的价格、付款方式等,若葛某愿意一次性付清购房款,而张某需要分期支付,那么康某当然可以卖给葛某,而不卖给张某。但如果张某和葛某的购买条件完全等同,那么康某应当将房屋出售给张某。

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